Droit de l’urbanisme
Changement de destination : les restrictions qui peuvent s’appliquer
Les changements de destinations des constructions sont aujourd’hui soumis à autorisation : par une déclaration préalable, et par exception au permis de construire.
Le code de l’urbanisme instaure une restriction du changement de destination. La loi ELAN affirme le principe de la construction limitée en zones forestières, naturelles et agricoles.
Le PLU ou le PLUi quant à eux peuvent prévoir d’autres restrictions dans certaines zones, notamment avec pour objectif la préservation du cadre de vie ainsi que la protection du commerce et de l’artisanat.
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Yourtes “pérennes” et urbanisme : quelles autorisations pour installer des yourtes à usage d’habitat ou autres (école…) ?
La loi prévoit un régime spécifique pour les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs (article R111-51 du code de l’urbanisme).
Pour autoriser l’installation des yourtes “pérennes” à usage d’habitation permanente, il faut obtenir un permis d’aménager lorsque le projet concerne au moins deux résidences démontables engendrant une surface de plancher de plus de 40 m². Dans les autres cas, une déclaration préalable suffira.
Pour les yourtes “pérennes” à usage autre que l’habitation, c’est le droit commun des autorisations d’urbanisme qui trouve à s’appliquer.
Pour ensuite implanter des yourtes pérennes (constructions nouvelles), ce sont à nouveau les règles de droit commun qui s’appliqueront : permis de construire ou déclaration préalable.
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Tour Triangle : zoom sur la nature du contrat de promesse de bail à construction
Le tribunal administratif de Paris a déclaré être inapte pour connaître la demande en annulation de la promesse de bail à construction conclu entre la ville de Paris et la SCI Tour Triangle dans le jugement n°1801863 du 6 mai 2019.
A défaut de remplir un critère matériel par l’existence de clauses exorbitantes de droit commun et de remplir un critère finaliste par la participation du cocontractant à l’exécution d’une mission de service public, le tribunal administratif de Paris n’a pu que se déclarer incompétent, au profit du juge judiciaire.
Tout d’abord, la promesse de bail à construction n’est pas un contrat administratif par détermination de la loi. Il n’est pas un contrat portant occupation du domaine public.
Ensuite, la promesse de bail à construction n’est pas un marché public de travaux, ni un bail emphytéotique administratif, ni une concession d’aménagement.
Cette promesse de bail à construction ne constitue pas un contrat administratif par application de critères jurisprudentiels. Elle ne remplit pas le critère finaliste, ni le critère matériel.
Enfin, le tribunal administratif n’a pu que se déclarer incompétent à défaut de pouvoir qualifier le contrat querellé de contrat administratif.
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Lignes THT : quelles indemnisations pour les riverains ?
Certaines servitudes d’utilité publique (SUP) se situent à proximité d’habitations.
Ainsi, un droit à l’indemnisation pour les riverains est possible.
Une indemnisation amiable est proposée par l’administrateur de la ligne, l’entreprise Réseau de transport d’électricité (RTE). Les riverains touchés peuvent refuser la proposition pour recevoir une indemnisation donnée par la justice selon l’article L323-7 du code de l’énergie.
Pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices, les riverains peuvent saisir :
– Le juge judiciaire, pour couvrir les dommages permanents (sur une propriété) et les dommages instantanés (les travaux en vue de la réalisation de la ligne).
– Le juge administratif, en formant une action tendant à engager la responsabilité sans faute de l’administration (responsabilité pour dommages de travaux publics), à condition que l’existence d’un préjudice anormal et spécial soit démontrée. Auparavant, un recours préalable en indemnisation doit être formé auprès de RTE.
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Mon terrain devient inconstructible à cause du PLU : que faire ?
Lorsque cette situation litigieuse apparaît, il faut d’abord demander à la collectivité de retirer le PLU. Un recours gracieux doit être fait avec un accusé de réception au maire ou au président de l’EPCI en lui demandant explicitement de retirer le PLU.
Si aucune réponse n’est exprimée, dans un délai de 2 mois, la demande sera considérée comme rejetée. Ensuite, il faut obtenir en justice l’annulation (partielle ou totale) du PLU.
Si la procédure d’enquête publique n’a pas été suivie ou est incorrecte, empêchant les citoyens de s’exprimer, le PLU est réputé comme étant irrégulier.
De plus, le PLU doit être compatible avec les documents d’urbanisme qui lui sont supérieurs.
Il peut enfin exister des erreurs concernant le zonage.
En cas d’illégalité constatée, le juge administratif prononcera l’annulation du PLU.
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Les JO de 2024 et l’urbanisme souplesse et dérogations !
Pour les Jo de 2024 qui auront lieu en France, le Parlement a voté la loi n° 2018-202 du 26 mars 2018 pour en fixer l’organisation.
Le décret d’application n°2018-512 du 26 juin 2018 vient en préciser les modalités.
La combinaison de la loi et du décret d’application assouplit les règles du droit commun de l’urbanisme.
D’une part, les constructions, installations et aménagements bâtis pour un temps limité (selon certaines conditions) et qui sont directement liés à la préparation ou l’organisation des Jeux ne sont soumises à aucune formalité en vertu de l’article L421-5 du code de l’urbanisme.
D’autre part, un décret pris après l’avis du Conseil d’Etat peut autoriser, en lien avec la procédure prévue aux articles L. 522-1 à L. 522-4 du code de l’expropriation, la prise de possession immédiate, par le bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique, de tous immeubles dont l’obtention est nécessaire pour le village olympique et paralympique.
De plus, est créé le permis « à double état » (autorisation unique pour deux projets distincts dans le temps) : quand un projet de construction ou d’aménagement possède un état provisoire, le permis de construire ou d’aménager autorise cet état provisoire et cet état définitif.
Les conséquences de la loi ELAN
Le droit de l’urbanisme et la loi ELAN : quelles conséquences ?
Adopté par l’Assemblée nationale en première lecture le 12 juin 2018, ce projet de loi vise d’une part à dynamiser l’urbanisme en créant un contrat de projet partenarial d’aménagement (PPA) entre l’Etat et un ou plusieurs établissements publics ou collectivités territoriales.
Également, la loi prévoit l’institution d’un droit de préemption urbain en vue de la relocalisation d’activités industrielles, commerciales, artisanales ou de services ainsi que pour le relogement d’occupants évincés d’un bien à usage d’habitation ou mixte en raison de travaux nécessaires à une opération d’aménagement définie au titre III du code de l’urbanisme.
Par une autre série de dispositions, le projet de loi ELAN tend enfin à favoriser la construction et à limiter les recours.
Voir la version définitive du projet de loi ici [https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000037639478&categorieLien=id]
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Interview de Me Schmidt-Sarels pour La Voix du Nord
Antenne relais : déclaration préalable ou permis de construire
L’article R421-9 du code de l’urbanisme fixe la liste des constructions soumises à déclaration préalable que les opérateurs téléphoniques sont a minima obligés de respecter pour implanter une antenne relais.
L’article R420-1 du code de l’urbanisme définit l’emprise du sol comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».
Cependant, la jurisprudence fluctue au sujet de la prise en compte d’éléments tels que les dalles en béton dans l’emprise au sol. Pour tel juge, une telle dalle est constitutive d’une emprise au sol car elle est une construction en trois dimensions constituant un volume
Dans un arrêt du 16 novembre 2017, la cour administrative d’appel de Douai a mis fin à la position du tribunal administratif de Lille, en considérant que la dalle de béton, « superficielle », n’engendre pas d’emprise au sol.
Cette jurisprudence semble conforme à ce qui est jugé généralement au sujet des terrasses : celles présentant pas une « surélévation significative » étant exclues de l’emprise au sol, sous réserve qu’elles ne possèdent pas de fondations profondes.
Le Conseil d’Etat a finalement tranché par un arrêt du 21 février 2018 : la dalle en béton « ne dépassant pas le niveau du sol », il n’y a pas d’emprise au sol (car pas de projection verticale de son volume).
Les opérateurs peuvent donc continuer de se contenter du dépôt d’une déclaration préalable et non d’un permis de construire.
Retrouvez l’article de Me Schmidt-Sarels sur le site village-justice.
Constructibilité d’un terrain
Prudence : le caractère constructible d’un terrain n’est jamais acquis !
Le futur acquéreur doit être attentif sur un certain nombre de points.
Tout d’abord, il est possible qu’un terrain présenté comme étant « constructible » puisse ne pas l’être.
Il est donc recommandé de consulter le document d’urbanisme applicable sur le territoire de la commune et faire attention à certains points.
Ensuite, la lecture attentive de l’acte de vente est également vivement conseillée, afin d’y dénicher un éventuel sursis à statuer, opposé par la commune notamment lorsque le plan d’occupation des sols ou le PLU / PLUi sont en cours de modification.
Afin d’en avoir le cœur net, il est conseillé au futur acquéreur de présenter une demande de certificat d’urbanisme afin d’obtenir des renseignements sur les droits à construire sur le terrain.
Enfin, une demande de permis de construire, déposée après s’être rapproché du service urbanisme de la mairie ou de l’intercommunalité, permettra de lever les derniers doutes.
Consulter l’article complet sur le site de Juritravail.